2023년 대출규제 완화 정리(DSR 완화?/LTV란/주택담보대출 규제)

2023년 부동산 대출규제완화 대책이 나왔습니다. 다주택자, 15억 초과 아파트 주택담보대출 확대와 9억 원 초과 전세대출 대상 확대, 특례보금자리론, DSR 기존 대출시점으로 적용 등의 내용을 정리해 봤습니다. 

 

1. 다주택자 LTV 확대(규제지역 30%까지 주담대 가능)

● LTV란?

LTV(Loan To Value ratio)는 '주택담보대출비율', 즉 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다.

예를 들어, 주택 가격이 100원일 때 LTV가 40%이라면, 주택을 담보로 최대한 대출받을 수 있는 금액은 40원이라는 의미입니다.

 

● 다주택자 LTV : 0% → 30%(규제지역)

임대·매매사업자 LTV :  0% → 30%(규제지역), -> 60%까지(비규제지역)

현행 규제지역 내에서 다주택자는 주택담보대출이 불가능했었는데 30%까지 대출이 가능해진다고 합니다. 또한 주택임대사업자와 매매업자는 현행 0%에서 규제지역의 경우는 30%, 비규제지역은 60%까지 주담대 규제를 완화할 예정이라고 합니다. (3월 말 실행)

 

2. 주담대 원금 상환 유예 기준 확대

기존에는 6억원 미만 주택에 한해 '실업이나 질병 등의 사유가 있을 경우'에만 원금 상환 유예가 가능했었는데 그 대상이 확대됩니다.

9억 원 미만 주택 보유자(총부채상환비율(DTI) 70% 이상)도 '주담대 상환 애로'의 경우, 원금 상환 유예가 가능합니다. 

 

3. 전세대출 대상 확대

'역전세' 문제를 해결하기 위해 부부 합산 소득 1억 원 초과 1 주택자와 시가 9억 원 초과 1 주택자는 현행 전세대출 보증대상에서 제외됐었는데 앞으로는 대출이 가능해집니다.

 

4. 15억 초과 아파트 주택담보대출 한도 증액

임대보증금 반환목적의 투기·투기 과열 지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출 한도가 기존 2억 원을 폐지하고 주택담보대출비율(LTV)이 적용됩니다.(3월 말 실행)

 

5. 주택금융공사의 보증비율 90 →100%

'깡통전세' 문제를 해결하기 위해  주택금융공사의 보증비율을 90%에서 100%로 올리고 보증료율은 0.1% 포인트 인하한다고 합니다.

 

6. 특례보금자리론

주택가격은 9억원이하, 대출한도는 5억 원, 소득요건은 제한이 없으며 기본금리는 일반형은 4.25~4.55%, 우대형은 4.15~4.45%라고 합니다. 

 

7. 저금리 대환 프로그램 확대

연 7% 이상 대출을 연 5.5% 대출로 바꿔주는 저금리 대환 프로그램은 기존에 는 '코로나19 피해를 입은 소상공인·자영업자'만 가능했으나, 이제 전체 자영업자로 대상이 확대됩니다. 대환 한도도 증액되었는데, 개인사업자는 5000만원에서 1억 원으로, 법인 소기업은 1억 원에서 2억 원으로 올랐습니다.

 

8. DSR을 기존 대출시점으로 적용

○ DSR 규제란?

 DSR 규제는 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 총소득의 40%를 넘지 못하도록 한 규제입니다.(전체 금융권 대출 총잔액이 1억 원이 넘을 때)

 

○ DSR을 기존 대출시점으로 적용 가능 한 경우 :

• 1년간 한시적으로 주담대를 만기 연장하는 경우
• 신규 대출로 대환 하는 차주

현재 금리가 높고 DSR 규제도 강화된 상태라 대환 대출을 받을 경우 대출 한도는 낮아질 수밖에 없는 문제가 있었는데, 기존 대출 시점으로 DSR 적용 기준이 바뀌면 대환을 받더라도 대출 한도는 유지되는 효과가 있다고 합니다.

 

대출 증액은 안 되고 현재 잔액 범위 내에서만 만기 연장할 수 있으나, 이를 두고 사실상 DSR 규제가 완화된 것 아니냐는 지적이 나온다고 합니다.